房屋限购政策变更情况下合同解除规则

2021年1月，上海市又出台了新的商品房限购政策。随之而来的，是许多买受人因“假离婚”导致不满足条件而无法过户的情况频繁发生。那么，在房屋限购政策发生变更的情况下，买卖双方之间的房屋买卖合同又该如何履行呢？

首先让我们先来了解一下上海市关于房屋限购政策的历史沿革：

2013年11月8日

关于严格执行住房限购措施有关问题的通知  沪房管规范市〔2013〕11号

内容摘要：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

简称：满二年个税或社保

2016年3月24日

上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知  沪府办发〔2016〕11号

内容摘要：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

简称：满5年个税或社保

2021年1月22日

《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》

第三条 严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按照离异前总套数计算。

简称：对夫妻离异三年内购买住房的，数量按照离异前总套数计算。

了解了房屋限购的相关政策，那么，如果房屋买受人被限购，双方的房屋买卖合同又改如何履行呢？我们来看看下面几个案例：

1、买受人被限购，合同是否有效？（限购政策是否影响合同效力）

（2020）最高法民申4797号

法院观点：邬某与宁波强人置业公司签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，限购政策并不影响房屋买卖协议的效力。也不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形，合法有效。

《购房协议》约定“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。”应当推定邬志斌在购买案涉房屋时明知可能因南昌市的限购政策原因暂时无法办理登记手续，即使邬志斌主张限购条款为合同格式条款成立，也系其在签订合同时没有尽到合理审查的义务，存在对该条款的忽视，未对案涉房屋的抵押状态和宁波强人置业公司的经营状况进行审查，对于案涉房屋在查封前无法办理过户具有自身原因

2、既然合法有效，如果买受人被限购，导致合同无法履行应如何处理？

（1）是否可以以买房人不具备购房资格为由解除合同？

（2018）沪01民终1570号

根据《房地产买卖居间协议》约定，在签订《上海市房地产买卖合同》时被上诉人有添加或更改名字的权利，此系双方考虑到今后可能发生的政策变化风险而作的特别约定。虽根据双方陈述，被上诉人在签订居间协议时其初衷系为女儿郑某购房，但居间协议中并未明确限定购房人只能更改为郑某，鉴于双方签订居间协议后本市出台新的限购政策，导致郑某现尚不具备本市购房资格，故被上诉人要求更改购房人为其他具有本市购房资格的主体，应属合理，且并不违反双方居间协议的明确约定。上诉人以此主张被上诉人违约，并要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。上诉人主张居间协议中约定的“增加或更改购买人姓名”系特指郑某，与合同的明确约定不符，本院不予采信。鉴于被上诉人在原审判决后未提起上诉，并表示其现亦认可待郑某具备购房资格后再办理过户手续，且涉案房屋性质属动迁安置房，涉案房屋之不动产登记簿上明确载明涉案房屋3年内不得转让、抵押，故双方可待郑某具备购房资格且涉案房屋具备交易条件后完成交易手续。综上，上诉人主张被上诉人违约并要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，缺乏依据。

（2018）沪01民终163号

焦点：是否具有单方解除权

本院认为，房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。并且，造成上述合同履行不能的原因系由房屋买受人自身不符合购房条件所造成，虽然其中有本市购房政策变化的因素，但购买动迁安置房本就具有一定的风险，房屋买受人应合理预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的房屋卖售人延长合同履行期限。虽然买受人主张其于本案二审期间已经符合购房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。

（2017）沪02民终3133号

徐双建、孙妮作为非本市户籍居民，理应知晓并确保在签订房屋买卖合同时符合该政策规定。而徐双建、孙妮调取的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，截止双方签订房屋买卖合同之日，即2016年1月5日，孙妮尚未满足累计缴纳社保满2年以上的条件。故双方当事人所签订的《上海市房地产买卖合同》客观上存在履行障碍，致使合同目的无法达成，依法应予解除。

也就是说，对于买受人被限购，我们可以得出如下结论：

1、由于新的限购政策导致购房者失去购房资格，导致房屋买卖合同不能按照约定的时间过户，房屋买卖双方互相不负违约责任。但是，在房价上涨较多的背景下，有些法院会基于所谓的公平原则判决卖售人给予买受人一定的补偿。

2、购房者没有购房资格和新的限购政策无关，即便没有新的限购政策，购房者也没有购房资格，买受人需向卖售人承担违约责任。